Kat mülkiyetinde aidat nedir, ortak giderleri kim öder, kiracı ve ev sahibinin sorumlulukları nelerdir? Aidat hesaplama, gecikme tazminatı ve hukuki süreçler hakkında detaylı rehber. Ortak alan giderleri, yönetim planı ve kat maliklerinin sorumlulukları üzerinden aidat hesabının temel esasları.
E
Editör
6 Mayıs 2026 · 7.621 okuma
Görsel: ProjePazar Haber Merkezi
Kat Mülkiyetinde Aidat ve Ortak Giderler: Haklar, Sorumluluklar ve Hukuki Süreçler
Apartman ve site yaşamında ortak alanların düzenli şekilde kullanılabilmesi, bakım ve onarımlarının yapılabilmesi için aidat ve ortak giderlerin düzenli olarak karşılanması gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenen bu yükümlülükler, hem kat maliklerini hem de belirli durumlarda kiracıları ilgilendirir. Aidatların nasıl belirlendiği, hangi giderlerden kimin sorumlu olduğu ve ödenmeyen aidatların hukuki sonuçları hakkında bilgi sahibi olmak, olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesini sağlar.
Kat Mülkiyetinde Aidat Nedir?
Aidat, apartman veya sitelerde ortak kullanım alanlarının bakım, işletme ve yönetim giderlerinin karşılanması amacıyla kat maliklerinden veya kullanım durumuna göre kiracılardan alınan düzenli ödemedir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre her kat maliki, ortak alanların bakım, onarım, temizlik, güvenlik, sigorta ve benzeri giderlerine katılmakla yükümlüdür. Ortak alanları kullanmamak veya bu alanlardan faydalanmadığını ileri sürmek, aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Aidat Tutarı Nasıl Belirlenir?
Aidat miktarı, Kat Malikleri Kurulu tarafından hazırlanan işletme projesi doğrultusunda belirlenir.
İşletme projesinde apartman veya sitenin yıllık tahmini gelir ve giderleri hesaplanır. Buna göre ortak giderler belirlenir ve bağımsız bölümlere dağıtılır.
Aidat hesaplanırken genel olarak şu kriterler dikkate alınır:
Ortak alan bakım ve onarım giderleri
Temizlik ve güvenlik hizmetleri
Kapıcı, bahçıvan ve teknik personel giderleri
Asansör, hidrofor ve ortak tesislerin bakım masrafları
Ortak alan elektrik ve su giderleri
Yönetim giderleri
E
Editör
İçerik ekibi. Gayrimenkul projeleri ve konut piyasası üzerine güncel içerikler üretir.
Yönetim planında farklı bir düzenleme bulunmuyorsa bazı giderler arsa payına göre, bazı giderler ise eşit şekilde paylaştırılır.
Aidat Hesaplanırken Yönetim Planının Önemi
Yönetim planı, apartman veya sitenin temel yönetim belgesi niteliğindedir ve tüm kat maliklerini bağlar.
Yönetim planında;
aidatın eşit paylaşılması,
metrekare esasına göre hesaplanması,
arsa payı oranına göre dağıtılması
gibi özel hükümler bulunabilir.
Kat malikleri oy birliğiyle belirli giderler konusunda farklı düzenlemeler de yapabilir.
Ortak Giderlerden Kim Sorumludur?
Kat mülkiyetinde en çok yaşanan uyuşmazlıklardan biri, hangi giderin kiracıya hangisinin ev sahibine ait olduğudur.
Kiracının Ödemesi Gereken Ortak Giderler
Kiracı, günlük kullanım sonucu oluşan işletme giderlerinden sorumludur.
Bunlara örnek olarak;
Kapıcı giderleri
Temizlik giderleri
Güvenlik hizmetleri
Ortak alan elektrik giderleri
Ortak alan su giderleri
Asansör bakım giderleri
Merkezi ısıtma işletme giderleri
Bahçe bakım giderleri
gösterilebilir.
Ev Sahibinin Ödemesi Gereken Giderler
Kat malikini ilgilendiren giderler ise taşınmazın değerini artıran veya yapısal nitelik taşıyan harcamalardır.
Bunlar arasında;
Çatı yenilemesi
Dış cephe mantolama
Asansörün tamamen değiştirilmesi
Bina güçlendirme çalışmaları
Yeni jeneratör yapılması
Otopark oluşturulması
Kalıcı tadilat ve yenilemeler
yer alır.
Bu tür büyük onarım giderleri kiracıya yüklenemez.
Aidat Borcu Ödenmezse Ne Olur?
Aidat borcunun ödenmemesi halinde apartman veya site yönetimi çeşitli hukuki yollara başvurabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat maliki ile bağımsız bölümü kullanan kiracı belirli durumlarda aidat borcundan birlikte sorumlu tutulabilir.
Aidat borcunun ödenmemesi halinde;
gecikme tazminatı uygulanabilir,
ilamsız icra takibi başlatılabilir,
alacak davası açılabilir.
Kat malikleri kurulu kararları ve işletme projesi bu süreçte en önemli hukuki belgeler arasında yer alır.
Aidat Borcunda Gecikme Tazminatı
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre aidatını zamanında ödemeyen kat maliki veya kullanıcı gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Gecikme tazminatı, aidat borcunun zamanında tahsil edilmesini teşvik eden yasal bir yaptırımdır.
Aidat Borcu Nedeniyle Tahliye Mümkün mü?
Kiracı, kira sözleşmesi gereği ödemekle yükümlü olduğu aidatları sürekli olarak ödemezse ev sahibi belirli hukuki işlemleri başlatabilir.
Öncelikle kiracıya yazılı ihtar gönderilir ve borcun ödenmesi için yasal süre tanınır.
Verilen süre içerisinde ödeme yapılmaması halinde ev sahibi kira sözleşmesini feshederek tahliye davası açabilir.
Aidat Borcu Nedeniyle Kat Malikinin Hakları Sona Erebilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. maddesi, sürekli şekilde yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine yönelik ağır yaptırımlar öngörmektedir.
Aidat borcunun sürekli hale gelmesi ve diğer maliklerin yaşamını çekilmez duruma getirmesi halinde;
noter ihtarları,
kat malikleri kurulunun gerekli çoğunlukla karar alması,
mahkeme süreci
sonucunda bağımsız bölümün satışına kadar uzanan hukuki yaptırımlar uygulanabilir.
Aidat Uyuşmazlıklarında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Aidat konusunda yaşanabilecek sorunların önüne geçebilmek için;
işletme projesinin düzenli hazırlanması,
kat malikleri kurulu kararlarının usulüne uygun alınması,
yönetim planına uygun hareket edilmesi,
aidatların zamanında ödenmesi,
tüm ödeme belgelerinin saklanması
büyük önem taşır.
Sonuç
Kat mülkiyetinde aidat ve ortak giderler, apartman ve site yaşamının sürdürülebilirliği açısından vazgeçilmez bir finansman kaynağıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu; aidatların belirlenmesi, ortak giderlerin paylaşılması ve borçların tahsil edilmesi konusunda ayrıntılı hükümler içermektedir. Giderlerin doğru şekilde paylaştırılması, yönetim planına uygun hareket edilmesi ve aidatların düzenli ödenmesi hem kat maliklerinin hem de kiracıların haklarını korurken, olası hukuki uyuşmazlıkların da önüne geçmektedir.