Topraktan Alım Getiri Analizi
Örneğin bitmiş hali bugün 4.000.000 ₺ eden bir daire, topraktan 2.000.000 ₺'ye satılıyor ve 2 yıl sonra teslim edilecek. Fiyat kelepir mi, normal mi? Değerleri girin; değerleme tablosunu ve teslim projeksiyonunu grafikle görün.
Aynı daire bugün bitmiş/hazır olsaydı kaça satılırdı?
Projeden bugün size teklif edilen satış fiyatı.
Analiz, daire değerinin ve kiranın enflasyonla aynı hızda arttığını varsayar. Bölgesel prim veya değer kaybı hesaba katılmaz.
| Kategori | Topraktan alım fiyat aralığı | Reel yıllık getiri |
|---|---|---|
| KelepirSizin fiyat Kira getirisinin çok üzerinde reel kazanç; nadir bulunur. | ₺2.330.866 ve altı | %31+ |
| Avantajlı Bekleme ve proje riskini fazlasıyla karşılayan iskonto. | ₺2.330.866 – ₺2.972.652 | %16 – %31 |
| Normal Piyasa koşullarına uygun, makul topraktan alım fiyatı. | ₺2.972.652 – ₺3.559.986 | %6 – %16 |
| Pahalı İskonto, teslimi bekleme maliyetini bile karşılamıyor. | ₺3.559.986 ve üzeri | %6 altı |
Sınırlar girdiğiniz değerlerden türetilir: iskontonun ima ettiği enflasyon üstü yıllık getiri, emsal kira getirisiyle (%6) karşılaştırılır. Kira getirisini bile karşılamayan iskonto “Pahalı”, +10 puan üzeri “Avantajlı”, +25 puan üzeri “Kelepir” sayılır.
Değer projeksiyonu — teslim + 3 yıl
Tablo görünümü (yıllık)
| Ay | Daire değeri | Değer + birikmiş kira | Alım bedelinin enflasyon karşılığı |
|---|---|---|---|
| 0. ay | ₺4.000.000 | ₺4.000.000 | ₺2.000.000 |
| 12. ay | ₺5.200.000 | ₺5.200.000 | ₺2.600.000 |
| 24. ay (teslim) | ₺6.760.000 | ₺6.760.000 | ₺3.380.000 |
| 36. ay | ₺8.788.000 | ₺9.256.871 | ₺4.394.000 |
| 48. ay | ₺11.424.400 | ₺12.502.804 | ₺5.712.200 |
| 60. ay | ₺14.851.720 | ₺16.722.516 | ₺7.425.860 |
Nasıl yorumlamalı?
Bu analiz neyi gösterir?
Topraktan alım fiyatının, dairenin bitmiş halinin bugünkü değerine göre ne kadar iskontolu olduğunu değerlendirir: fiyatı Kelepir / Avantajlı / Normal / Pahalı bantlarından birine yerleştirir ve teslim tarihine kadarki değer projeksiyonunu grafikle gösterir.
Kelepir–Pahalı sınırları nasıl çiziliyor?
Alım fiyatındaki iskonto, yıllık reel (enflasyon üstü) getiriye çevrilir ve emsal kira getirisiyle karşılaştırılır. İskonto beklerken kaçan kira getirisini bile karşılamıyorsa fiyat Pahalı; kira getirisinin 10 puan üzerindeyse Avantajlı, 25 puan üzerindeyse Kelepir kabul edilir.
“Kilitlenen fark” ne demek?
Yüksek enflasyonda konut fiyatları da nominal olarak yükselir. Bugün alım yaparak fiyatı bugünden sabitlersiniz; teslim tarihinde aynı daireye ödenecek tahmini ek tutar sizin lehinize kilitlenmiş olur.
Vazgeçilen kira neden düşülüyor?
Aynı parayla hazır (ikinci el) bir daire alınsaydı, inşaat süresi boyunca kira geliri elde edilirdi. Teslimi beklemenin fırsat maliyeti budur; net avantaj hesabında fiyat farkından düşülür.
Varsayımlar nelerdir?
Daire değerinin ve kiranın enflasyonla aynı hızda arttığı varsayılır (aylık bileşik). Projenin tamamlanma primi, bölgesel arz-talep, aidat/vergi giderleri ve boş kalma süreleri hesaba katılmaz.
Sonuçlar yatırım tavsiyesi midir?
Hayır. Araç yalnızca girilen parametrelerle basitleştirilmiş bir projeksiyon üretir; kesin sonuç değil karşılaştırma çerçevesi sunar. Karar öncesi güncel piyasa verisi ve uzman görüşü alınmalıdır.
Bu araç bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi değildir. Tüm değerler girilen enflasyon varsayımına dayalı tahmini nominal tutarlardır.